وکیل الزام به تنظیم سند رسمی یکی از کارآمدترین و پرکاربردترین انواع وکلا در قانون ایران محسوب می شود. برای درک این موضوع تا انتها این نوشتار همراه ما باشید.

امروزه برای اثبات مالکیت به سند رسمی نیاز است، در مورد تمام اموال غیر منقول و برخی از اموال منقول داشتن سند ضروری است.

حال اگر در شرایطی فروشنده به هر دلیلی برای تنظیم سند اقدام نکند، خریدار باید الزام او تنظیم سند را از مراجع صالح بخواهد. به این خواسته الزام به تنظیم سند می گویند.

دعوای الزام به تنظیم سند یکی از دعاوی مهم در زمینه املاک است. تمامی دعاوی به دو دسته ی حقوقی و کیفری تقسیم می شوند. که دعوای الزام به تنظیم سند یک دعوای حقوقی است.

همان طور که گفتیم دعوای الزام به تنظیم سند معمولا زمانی رخ می دهد که فروشنده از ثبت کردن ملک به نام خریدار خودداری می کند. حضور وکیل الزام به تنظیم سند دراینجا معنا پیدا می کند.

وکیل الزام به تنظیم سند با ارائه مشاوره و قبول وکالت به شما کمک می کند تا پرونده را به صورت قانونی پیش ببرید و نهایتا ملک خریداری شده را به نام خود ثبت کنید.

 

 

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی دارای تحصیلات حقوقی و پروانه وکالت معتبر است و از آنجایی که دارای تجربه کافی در زمینه وکالت انواع پرونده های مختلف مربوط به الزام تنظیم سند رسمی است؛ بنابراین می تواند بهتر از هر شخص دیگری در این زمینه عمل کند و وکالت چنین پرونده هایی را به بهترین نحو ممکن به نتیجه برساند.

 

از آنجایی که شناسایی بهترین وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در اصفهان کار سختی است و هر کسی از عهده آن بر نمی آید، به شما توصیه می کنیم که اطلاعات خود را در مورد وکیل الزام به تنظیم سند رسمی گسترش دهید تا بتوانید انتخاب خوبی در این زمینه داشته باشید. پرونده های مربوط به الزام تنظیم سند رسمی دارای حساسیت های بسیار زیادی هستند و برای انجام آنها باید از یک فرد متخصص و حرفه ای در این زمینه استفاده کرد تا بتوان به نتیجه ای مناسب رسید. ما در ادامه مطلب سعی کرده ایم تا تمامی نکات لازم در مورد نحوه انتخاب وکیل الزام به تنظیم سند رسمی را بیان کنیم.

 

الزام به تنظیم سند چیست؟

 

الزام به تنظیم سند رسمی ، مطابق ماده 22-47 و قانون ثبت دولت و محاکم دادگستری صرفاً شخصی که ملکی بنام وی ثبت شده باشد را مالک ملک می دانند و داشتن مبایعه نامه و حتی وکالت بلاعزل بیانگر مالکیت شخص نمی باشد.

همچنین ماده 219 و 220 از قانون مدنی و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی، مقرر شده، چنانچه در هنگام معامله (اعم از کلیه عقود و قراردادها) اموال غیرمنقول مانند املاک و اراضی و ابـنیه و همچـنین اموال منقول که دارای سند رسمی میباشند مانند اتومبیل، فروشنده تعهد کرده باشد که در زمان خاصی سند رسمی اموال فروخته شده را بنام خریدار تنظیم نماید و از این تعهد سرباز زند، همچنین بارها دیده شده است که شخصی ملکی را با مبایعه نامه خریداری نموده بعدها متوجه شده که فروشنده ملک را با قرارداد دیگری واگذار نموده یا با توجه به اینکه سند رسمی بنام فروشنده بوده است آن سند را در رهن قرارداده است یا اینکه به دستور مراجع قضایی از بابت دیون فروشنده ملک بازداشت شده است.

خریدار میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده به مرجع قضایی مربوطه تسلیم نماید. دادگاه نماینده خود (دادورز) را طی نامه ای جهت تنظیم سند به دفترخانه معرفی می نماید و نماینده دادگاه به جای فروشنده اسناد نقل و انتقال را امضا می نماید. اگر خریدار و یا فروشنده و هر کدام قبل از تنظیم سند رسمی فوت کنند در این حالت شخص خواهان باید دادخواست خود را به طرفیت ورثه طرف معامله تقدیم نماید ضمناً گواهی انحصار وراثت شخص متوفی نیز باید ضمیمه دادخواست باشد.

 

دادخواست الزام به تنظیم سند باید به دادگاه عمومی حقوقی ملک تقدیم و مطابق قانون هزینه دادرسی پرداخت شود. ضمناً دلایل خرید ملک نیز باید پیوست دادخواست گردد. همچنین پلاک ثبتی ملک باید به طور مشخص و دقیق در دادخواست ذکر شود.

دعوای الزام به تنظیم سند مالی است درخصوص اموال غیرمنقول دعوای الزام به تنظیم سند تابع مال غیرمنقول می باشد و باید در محل مال غیر منقول مطرح شود.

 

 

ارکان سند رسمی

 

الف) سندی که توسط مأمورین رسمی دولت و ادارات دفاتر اسناد رسمی در حدود وظایف و صلاحیت های قانونی مطابق مقررات تنظیم شود سند رسمی است.

 

ب) 1- تنظیم بوسیله مأمورین و اشخاص دولتی 2- در حدود قوانین و صلاحیت مأمورین 3- تنظیم مطابق مقررات قانونی .

 

مزایای وکیل در الزام به تنظیم سند

 

از جمله مزایای استفاده از وکیل ملکی در دعوای سند رسمی ارائه مشاوره و قبول وکالت در انواع دعاوی ثبتی از جمله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، کاهش مدت زمان رسیدگی به پرونده تنظیم سند رسمی و کسب نتیجه با حضور وکلایی متخصص و کاربلد؛

وکیل میتواند فک رهن ملکی که در رهن است را از فروشنده بخواهد.و میتواند در شرایطی که فروشنده حاضر به انتقال و تنظیم سند نشد با حضور مامور دادگاه سند رسمی را به نام خریدار بزند.

پس دیگر نیازی به حضور خریدار در دادگاه نخواهد بود.وکیل خوب خسارتی که در قرارداد پیش بینی شده است را به سرعت از فروشنده طلب می کند.

در تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند  رسمی رعایت برخی نکات از جمله توجه به وضعیت پلاک ثبتی، از حیث در رهن یا بازداشت بودن، تفکیک یا افراز آن و…. ضروری است که رعایت این نکات بوسیله وکیل دادگستری در صرفه جویی وقت و همچنین کاهش هزینه خواهان مؤثر است.

وکیل ملکی در مقوله الزام به تنظیم سند بر تمام قوانین ملکی آگاهی دارد و تمام پیچیدگی و ظرافت تبصره را می‌داند. در سریع ترین زمان به نتیجه می‌رسد و هزینه کاهش پیدا می‌کند و وقت و انرژی را در دادگاه تلف نمی‌دهید و وکیل ریسک شکست را بسیار پایین می آورد.

یک وکیل الزام به تنظیم سند باید به تمامی قوانین مسلط بوده و دارای فن بیان قوی باشد تا بتواند در دعاوی حقوقی از موکل خود دفاع کند.

 

اگر افراد در خصوص املاک دچار مشکل شوند، برای دفاع از حقوق ملی خود در برابر دیگران به مراجع قضایی باید مراجعه کنند و از آنها درخواست کنند تا مشکل آنها را حل و فصل کند و نیازمند طرح دادخواست آشنایی با قوانین فصل می‌باشد. اما ممکن است به دلیل ناآگاهی از توان این ملی و رویه دادگاه می توانند، درخواست خود را به صورت قانونی تنظیم کنند و یا نتواند مدارک لازم جهت ارائه به دادگاه برای اثبات ادعای خود فراهم کند و به همین دلیل ممکن است رأی دادگاه حاصل شود و سبب ضایع شدن عقیده می شود و با توجه به این مراحل بهترین راهکار برای تنظیم دادخواست موکلین رجوع به یک وکیل در الزام به تنظیم سند می باشد.

برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه می‌توانید با وکلای مجموعه امید عدالت در ارتباط باشید.

 

مراحل الزام به تنظیم سند

 

در ابتدا فرد باید اظهار نامه ای مبنی بر این که طرف مقابل در چه تاریخی در دفتر خانه حاضر شود، تنظیم کند. در صورتی که فروشنده همچنان در دفتر خانه حاضر نشود خریدار می تواند از دفتر خانه گواهی عدم حضور دریافت کند.

 

خریدار با تحویل گواهی به دادگاه محل ملک الزام به تنظیم سند را از فروشنده درخواست می کند. در صورتی که حکم در دادگاه قطعی شد و فروشنده همچنان برای تنظیم سند حضور پیدا نکند، خریدار درخواست صدور اجرائیه می دهد.

 

در این صورت نماینده اجرای حکم همراه با خریدار به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و سند رسمی به نام خریدار صادر خواهد شد.

 

یکی از نکات مهمی که باید به آن توجه داشته باشید این است که شما علاوه بر درخواست الزام به تنظیم سند می توانید درخواست صدور دستور موقت برای جلوگیری از فروش مال به شخص ثالث را، از دادگاه بخواهید.

 

سوالاتی که ممکن است برای شما در دعوای الزام به تنظیم سند مطرح شود:

 

1- هزینه دادخواست الزام به تنظیم سند چقدر است؟

دادخواست الزام به تنظیم سند به دلیل این که این دادخواست مالی بوده معادل 5/3 درصد ارزش ملک است. بنابراین برای محاسبه آن ابتدا باید ارزش ملک را با توجه به تمام ویژگی های آن محاسبه کنید.

 

2- زمان صدور الزام به تنظیم سند چقدر است؟

زمان صدور الزام به تنظیم سند به عوامل مختلفی بستگی دارد، یکی از این عوامل نحوه کار و تعداد پرونده های شعبه دادگاهی است که پرونده در آن پیگیری می شود.

علاوه بر این عوامل عوامل دیگری بر زمان رسیدگی به پرونده تاثیر دارد که عبارت است از پیچیدگی موضوع پرونده به عنوان مثال پرونده ای با موضوع زمینی چند هزار متری بسیار پیچیده تر از پرونده یک ملک کوچک است.

 

احراز هویت دادگاه برای این که مشخص شود مالک صاحب اصلی ملک است یا خیر. بنابراین در دادگاه ابتدا باید مشخص شود که که فرد مورد نظر مالک اصلی مال است و حق فروش آن را دارد.

پس اگر برای دادگاه مالکیت شخص مشخص نشود پرونده پیچیده تر خواهد شد و زمان رسیدگی به آن طولانی تر است.

یکی از مهم ترین عواملی که بر طولانی شدن پرونده الزام به تنظیم سند تاثیر دارد. استعلاماتی است که دادگاه از اداره ثبت و دیگر مراجع مربوطه انجام می دهد.

این استعلامات به این دلیل است که برای دادگاه مشخص شود سند مربوطه جعلی نیست و یا در توقیف و رهن نباشد. و همچنین سند آن در طرح دولتی و شهرداری ها نباشد.

هر کدام از این استعلامات به تنهایی و اثبات آن برای دادگاه  منجر به طولانی شدن روند رسیدگی به پرونده می شود.

به طور کلی نمی توان زمان مشخصی را برای صدور الزام به تنظیم سند در نظر گرفت.

 

 

3- اهمیت وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در جامعه چیست؟

بگذارید کمی ساده تر توضیح دهیم. سند رسمی در قانون ایران سندی است که در حضور نماینده های قانونی ( تعیین شده توسط قانون گذار ) تنظیم شود. این سند شرایط خاصی دارد و باید در سامانه های مختلف ثبت شود و توسط چند نهاد از جمله ثبت احوال مورد تایید قرار بگیرد.

 

حال اگر بخواهیم تفاوت قانونی این سند رسمی با سند غیر رسمی را توضیح دهیم بهتر است از یک مثال ساده استفاده کنیم. تصور کنید که شما خانه ای خریداری کرده اید. بر اساس قول و قرار قبلی تصمیم گرفته اید که تمام پول را در روز قولنامه به فروشنده تقدیم کنید.

 

بر این اساس شما به ازای دریافت قولنامه قرار است تمام ثمن معامله را پرداخت کنید. این در حالی است که قولنامه یک سند غیر رسمی محسوب می شود. از طرف دیگر هنوز سند رسمی ملک یا همان سند مالکیت به نام فروشنده است. بنابراین فروشنده با یک ادعا در دادگاه  و با ارائه سند مالکیت می تواند بدون هیچ خسارتی قولنامه شما را فسخ کند. پس این فرد با داشتن سند رسمی و بر اساس ارجحیت سند رسمی بر سند غیر رسمی توانست هم پول را از شما بگیرد و هم خانه ای به شما تحویل ندهد! حال می توانیم به اهمیت وکیل الزام به تنظیم سند رسمی پی ببریم.

 

بنابراین باید بدانیم که اساسا داشتن سند رسمی یک امتیاز قانونی بسیار مهم محسوب می شود. این سندی است که برای قانون اهمیت بالایی دارد و می تواند در دعوی ها نقش مهمی ایفا کند.

 

 

4- کارکرد وکیل الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

اما کارکرد اصلی وکیل الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟ مسئله اصلی که وجود دارد این است که اساسا در برخی مواقع فروشنده به هر دلیل اقدام به تنظیم سند رسمی و انتقال آن به خریدار نمی کند. در این حالت قانون شرایطی را پیش بینی کرده است که بر اساس آن و با کمک وکیل الزام به تنظیم سند رسمی می توان الزام به تنظیم سند رسمی را برای فروشنده ایجاد کرد. به عبارت ساده تر بر اساس قانون و به واسطه وکیل الزام به تنظیم سند رسمی امکان انتقال و تنظیم سند رسمی برای خریدار ایجاد می شود.

 

اما نکته مهمی که باید در این بین بدانید این است که اساسا این قانون زمانی کارایی دارد که الزامی برای تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد. به عبارت ساده تر قانون گذار برای مواردی که الزامی برای تنظیم سند رسمی در قانون ذکر نشده نمی تواند الزامی ایجاد کند. به طور مثال برای انتقال مالکیت ماشین هیچ الزامی برای سند مالکیت رسمی وجود ندارد. بنابراین در صورتی که خریدار اصرار به تنظیم این سند داشته باشد اساسا قانون از او حمایت نمی کند. این ها مواردی است که وکیل الزام به تنظیم سند رسمی به خوبی با آن آشنایی دارد.

 

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی با استناد به قانون ثبت اسناد و املاک کشور می تواند عملکرد نسبتا خوبی را در مراجع قضایی از خود به نمایش بگذارد. بر اساس این قانون:

 

سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است و تمام محتویات و امضاهای مندرج در آن معتبر خواهد بود مگر آنکه مجعولیت آن‌ثابت شود. انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال و یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم مال مسموع نیست.

 

‌مامورین قضایی یا اداری که از راه حقوقی یا جزایی انکار فوق را مورد رسیدگی قرار داده و یا به نحوی از انحاء مندرجات سند رسمی را در خصوص‌رسید وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه تسلیم مال معتبر ندانند به شش ماه تا یک سال انفصال موقت محکوم خواهند شد.

 

هر گاه کسی که به موجب سند رسمی اقرار به اخذ وجه یا مالی کرده یا تأدیه وجه یا تسلیم مالی را تعهد نموده مدعی شود که اقرار یا تعهد او در‌مقابل سند رسمی یا عادی یا حواله با برات یا چک یا فته طلبی بوده است که طرف معامله به او داده و آن تعهد انجام نشده و یا حواله و یا برات یا چک‌یا فته طلب پرداخت نگردیده است این دعوی قابل رسیدگی خواهد بود.

 

‌در صوررتی که شکایت مربوط به طرز عمل و اقدامات اجرایی باشد جریان اجرا موافق نظر هیأت مزبور حسب‌المورد تعقیب یا تکمیل یا الغاء خواهد‌شد و این تصمیم نیز قابل شکایت نخواهد بود.

 

توجه:

در صورتی که هیات مذکور در ماده فوق تشخیص دهند که مدلول سند مخالف قوانین مدنی است و یا دستور اجراء مطابق با مفاد سند‌رسمی نبوده یا تعهدی که امر به اجراء آن شده است متوقف بر مقدمه یا شرطی است که حصول مقدمه یا شرط مورد اختلاف واقع شده و حل آن منوط‌به رسیدگی بر قضایی است دستور اجراء را ابطال می‌کند این تصمیم هیأت قابل شکایت نیست لکن در مورد اول ذینفع می‌تواند به محکمه صالحه‌مراجعه نماید و در مورد ثانی مدیر ثبت دستور مجدد مطابق با مفاد سند رسمی صادر می‌کند و در مورد سوم جریان اجرایی ثبت به کلی موقوف مانده و‌اجراء حکمی که در نتیجه مراجعه ذینفع به محکمه صادر می‌شود با محکمه است.

 

هر کس به موجب سند رسمی نسبت به عین یا منفعت مالی (‌اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخص یا اشخاص داده و بعد نسبت‌به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی دیگری معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید جاعل در اسناد رسمی محسوب و به حبس با اعمال‌شاقه از سه تا پانزده سال محکوم خواهد شد.

 

 

5- انواع سند رسمی شامل چه چیزهای می شود؟

 

– الزام به تنظیم سند رسمی خودرو

 

در معاملات خودرو، خریدار و فروشنده با یکدیگر نسبت به خودرو بیع نامه یا قولنامه تنظیم می نمایند. تنظیم قولنامه و توافق طرفین قرارداد برای عقد بیع، فروشنده علاوه بر تسلیم خودرو به خریدار که تعهد تبعی و فرعی او می باشد موظف به حضور در دفتر اسناد رسمی جهت تنظیم سند مالکیت خودرو و امضای آن می باشد که این از تعهدات وی است . در صورتی که فروشنده به تعهد خود، مبنی بر حضور در دفتر خانه عمل نکند و خواهان(خریدار) حکم به الزام به تنظیم سند خودرو را از دادگاه بخواهد. اما خریدار قبل از مراجعه به مرجع صالح می تواند با ارسال اظهار نامه به فروشنده از او درخواست نماید که در موعد مقرر در دفتر خانه جهت تنظیم سند خودرو حاضر شود. در غیر این صورت می تواند ،همراه با قولنامه و دادخواست مبنی بر الزام به تنظیم سند خودرو، تعهد انتقال و به نوعی مالکیت فروشنده به خریدار(خواهان) را اثبات کند که در این صورت، ملزم به تنظیم سند خودرو می شود. در صورت خودداری از تنظیم سند خودرو، نماینده ی مرجع قضایی سند را تنظیم و امضا می کند. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی باید به دادگاه عمومی، حقوقی تقدیم و هزینه دادرسی به میزان %5/3 قیمت خودرو پرداخت شود ضمناً خواهان باید دلایل اثباتی خرید خودرو را از جمله مبایعه نامه، پیوست دادخواست نماید.

 

– الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

 

در ملک مشاع هیچ یک از شرکای نمی توانند قبل از تفکیک ملک، برای سهم خود درخواست تنظیم سند رسمی کنند بنابراین بهتر است شرکا در صورت تمایل به تنظیم سند مفروز یا ابتدا سهمشان را  تفکیک کنند سپس اقدام به تنظیم سند رسمی نمایند یا تمام شرکا خواسته ی خود (تفکیک و تنظیم سند) را ضمن یک دادخواست مطرح کنند. همچنین اگر یکی از شرکا اقدام به فروش سهم مشاع خود نماید ، خریدار می تواند او را ملزم به تنظیم سند رسمی به نحو مشاع در محدوده سهم فروخته شده کند. در این خصوص شخصی که خریدار ملک می باشد باید دادخواست خود را به طرفیت فروشنده و دیگر مالکین رسمی ملک تقدیم دادگاه نماید.

 

 

6- هنگام طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چه مواردی حائز اهمیت است ؟

 

1- ملک باید دارای پایان کار و صورت مجلس تفکیکی باشد والا تنظیم سند میسر نمی باشد.

2- ملک در رهن یا بازداشت نباشد.

3- دعوی الزام به تنظیم سند مالی است و هزینه دادرسی آن بر مبنای قیمت منطقه ای ملک احتساب می گردد.

4- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی می باشد.